전세권 설정과 확정일자의 차이를 알면 피같은 전세금을 지킨다.

안녕하세요. 방닷컴입니다.

대출 규제가 강화되고 기준 금리 추가 인상 등으로 거래절벽이 이어지며 집값 조정 국면에 들어서면서 이른바 깡통전세에 대한 우려도 높아지고 있는데요. 거래가 사실상 끊긴 상황에서 전셋값이 매맷값보다 높아지면서 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

실제 전세금을 제때 돌려받지 못하는 보증금 반환보증 사고가 매년 늘어나고 있는데 사고 금액도 급격이 늘고 있어 문제가 되고 있습니다.

피같은 전세금을 키기 위해 '전세권 설정'과 '확정일자'의 차이를 알아보도록 하겠습니다.

 

확정일자

확정일자는 임대차계약서에 기입한 날짜를 말하는데 법원이나 동사무소 등에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차 계약서 여백에 해당 날짜가 찍힌 도장을 찍으면 법률에서 인정하는 일자가 정해집니다.

임차인이 확정일자는 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위의 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있게 되므로 전세 계약시 확정일자를 계약과 동시에 진행하는게 중요합니다.

 

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전세권 설정 등기

전세권 설정등기는 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용하기 위해 하는 등기를 말합니다. 쉽게 풀어 등기사항전부증명서에 임차인이 세입자라는 사실을 기록하는걸 말합니다. 
임차인 입장에서 전세권 설정 등기는 확정일자와 입주 및 전입신고 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력이 발생합니다.

 

확정일자와 전세권 설정 등기의 차이

확정일자와 전세권 설정 등기의 가장 큰 차이는 집주인의 동의가 필요한가, 필요하지 않는가의 여부입니다. 확정일자는 집주인의 동의가 필요 없지만 전세권 설정 등기는 집주인의 동의가 반드시 필요합니다.

또한 확정일자 수수료는 600원으로 저렴한 반면, 전세권 설정 등기는 보증금 액수에 따라 통상 수십만원의 비용이 발생하게 되는데 이 때문에 일반적으로 전세권 설정 등기 보다는 저렴하고 간편한 확정일자를 선호합니다.

 

전세권 설정 등기를 하는 이유

그렇다면 확정일자보다 번거롭고 비싼 전세권 등기 설정을 하는 이유는 무엇일까요? 이는 계약 만료 이후에 임대인이 제때 보증금을 반환하지 않을 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소승 등을 제기한 후 승소 판결을 받아 강제집행 처리를 해야 하지만 전세권 설정 등기를 한 임차인은 별도의 판결 절차 없이 직접 경매 신청이 가능합니다. 전세권자는 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 보증금을 우선변제 받은 권리를 갖게 됩니다. 이 때문에 전세권 등기 설정은 꼭 집주의 동의가 필요한 것이죠.