6・21 부동산대책 분양가상한제 개편, 공사비 현실화?

안녕하세요. 방닷컴입니다.

최근 감염병 코로나19의 장기화, 전쟁 등의 내・외부 요인으로 건축 자재의 상승, 인건비 상승 등으로 분양가 상한제와 고분양가 심사제 대상이 되는 지역의 공급이 중단되거나 연기되고 있습니다. 이에 정부가 21일 아파트 분양가 상한제와 고분양가 심사제 등의 제도 개선에 나섰는데요. 자세한 내용을 알아보겠습니다.

 

 

분양가 상한제와 고분양가 심사제의 문제점

분양가 상한제는 택지비 산정을 감정가 기준으로 하고, 고급 마감재 등의 비용이 제대로 반영되지 않아 그동안 민간과 조합 측의 불만이 컸습니다. 주택도시보증공사 HUG의 고분양가 심사제 역시 심사 기준이 투명하지 않다는 지적이 제기되어 왔습니다. 분양가를 억제하다 보니 건설사들이 적극적으로 공급에 참여하지 않거나, 조합 측의 부담금이 커지다보니 조합원과 일반 분양자와의 갈등을 빚고 있습니다.

 

 

분상제 총회 운영비는 총사업비의 0.3% 정액 반영

국토부는 분양가 상한제 개편안에 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비에 대한 금융비, 총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영하기로 했습니다.

주거 이전비	세입자 : 가구당 4개월 가계지출비(4인 기준통상 2천1백만원) 현금청산 소유자 : 가구당 2개월분의 가계지출비
영업손실 보상비	휴업 : 4개월 내 영업이익과 이전 비용에 따른 영업이익 감소액 계산 반영 폐업 : 2년분 영업이익과 영업용 고정자산 등 매각손실액 반영
명도소송비	소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등의 실제 비용 반영
이주비 대출이자	대출 계약상 실제 발생한 이자 비용을 반영하되 표준 산식으로 상한 표준산식 : 종전 자산가 x 해당 사업장 소재지 LTV x 대출기간 x 한은 예금은행 가중평균 주택담보 대출금리
조합운영비	총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영

 

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기본형 건축비 '수시 고시'

국토부는 자잿값 급등 등의 상황을 고려해 기본형 건축비 산정・고기 제도도 탄력적으로 운영하기로 했습니다. 현재 매년 3월, 9월 두 차례 정기 고시하던 것을 기본형 건축비 비중 상위 2개 자재인 레미콘과 철근 가격 상승률의 합이 15% 이상인 경우나 비중 하위 3개 자재인 유리・마루・거푸집의 상승률의 합이 30% 이상인 경우라면 언제라도 기본형 건축비를 조정할 수 있도록 했습니다.

HUG의 고분양가 심사 시에도 자재비 급등 요인을 반영하기 위해 자재비 가산제도를 도입합니다. 자재비 가산은 최신 기본형 건축비 상승분에서 최근 3년 간 평균 상승분을 제외한 비율로 산정합니다.

 

택지비 검증위 신설

한국부동산원 택지비 검증위원회를 신규 설치하여 민간택지 택지비 산정 검증을 주관하도록 하여 택지비 검증 기능을 강화하고 검증 결과의 신뢰성을 높이기 위한 고육책입니다.

 

 

HUG 고분양가 심사 변경

현재 고분양가 심사에서 시세 비교를 위한 인근 사업장은 500m 이내, 준공 20년 이내, 사업 안정성과 단지 특성 유사성 등의 기준에 따라 선정하던 것을 준공 시점 10년으로 변경하고 고분양가 심사 시 세부 평가 기준과 배점을 모두 공개하여 예측 가능성을 높이고 이에 대한 이의 신청 절차도 신설됩니다. 다만 분양 지연 등을 방지하기 위해 이의심청은 심사가격 통보 후 7일 이내, 인근 시세 대비 70% 이하인 경우 이의 접수할 수 있습니다.

 

 

이번 제도 개선책은 21일 기준 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용됩니다. 건설사와 조합이 염원하던 분양가 현실화에 한발짝 다가선 만큼 분양가에 맞도록 성실하고 안전한 시공으로 보답하길 바랍니다.