상생임대주택으로 운영된 모든 보유 주택이 양도세 혜택을 받을 수 있을까?

안녕하세요. 방닷컴입니다.

기획재정부가 지난 21일 발표한 621부동산대책 중 상생임대인 특례 혜택이 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 이번 포스팅에서 각각의 상황에 따라 상생임대인 혜택이 어떻게 적용되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이 면제 가능한가요?

아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제됩니다.

이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로, 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있습니다.

 

구분	주택1	주택2	주택3
취득 시점	2018년	2019년	2020년
양도 시점	2022년	2024년	2026년
과세 여부	과세	과세	2년 거주시 비과세(1세대 1주택)
양도 시 2년 거주요건	-	-	상생임대주택인 경우 2년 거주요건 면제

 

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"직전 임대차계약"과 "상생임대차계약"의 임차인이 동일해야 하나요?

아닙니다. "직전 임대차계약"과 "상생임대차계약"의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하며, 임차인이 변경되어도 직전 임대차계약에서 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

 

"상생임대차계약"을 언제까지 체결해야 "상생임대주택"으로 인정받을 수 있나요?

상생임대주택으로 인정받기위해서는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 계약을 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

일반적인 임대기간이 2년인 점을 감안했을 때 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장하였습니다.

 

 

계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 "상생임대주택"이 될 수 있나요?

가능합니다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적 의무를 두담하는 점 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 평평에 부합합니다.